UU No. 2 tahun 2012 telah diberlakukan sebagai pedoman dalam melaksanakan pembebasan tanah yang akan digunakan untuk kepentingan umum seperti membangun sodetan kali Ciliwung yang mengalirkan air ke Kanal Banjir Timur.

Berikut ini adalah artikel tentang penilaian yang mengikuti petunjuk tehnis yang dimuat dalam SPI 306

 

PENILAIAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

 (SPI 306)

 

1.0 Pendahuluan

Bab ini membahas mengenai pedoman penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Uraian dalam bab ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306 tahun 2013. Bab ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan Pelaporan Penilaian. Pendekatan penilaian dengan metode penerapan dan teknik perhitungan menjadi bagian yang dijelaskan pada bab ini.

 

Diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya. Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan PemberiTugas dan tertuang di dalam kontrak perjanjian kerja. Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai. Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 306 berikut petunjuk tehnisnya dapat digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian properti terkait dengan pengadaan tanah tidak wajib menggunakan ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan pelaksanaanya. Juknis SPI 306 sendiri diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Oktober 2014 dan berlaku secara efektif pada tanggal 1 januari 2015.

 

02. Definisi dan Pengertian

a. Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).

b.Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam

analisis (SPI 105).

c.Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103).

d. Nilai Penggantian Wajar; adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud (SPI 102 3.10).

Nilai Penggantian Wajar (NPW) diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non fisik atas suatu objek penilaian. Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai penjumlahan indikasi Nilai Pasar atas kerugian fisik ditambah

indikasi nilai atas kerugian non fisik (lihat diagram.

e. Nilai Pasar; didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 3.1).

f. Pemanfatan tertinggi dan terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut HBU, didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KPUP-12.1).

g. Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun

properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

h. Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.

i. Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal).

Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

j Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (UU No. 2 /2012, Pasal 1 Butir 2

Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:

1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah

2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja. Juknis yang diikuti ini adalah sebagaimana dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Sebagaimana yang tercantum dalam bagian Pendahuluan SPI 2013. Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau Properti Pertanahan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 tahun 2013.

 

Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103 5.3)

Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut :

 

Status Penilai

Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik. Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :

a) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian

b).Objektif dan tidak memihak;

c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan  subyek dan atau objek penilaian;

d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan. Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan perundangan yang berlaku, maka Pemberi tugas dan Pengguna Laporan adalah Lembaga Pertanahan (UU No. 2 tahun 2012).

Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan

oleh peraturan yang berlaku. Dalam hal penilaian dilakukan untuk tujuan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Maksud dan Tujuan Penilaian umum bukan ditujukan kepada Lembaga Pertanahan, maka ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI harus diberlakukan, dan nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.

Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

 

Objek penilaian

Penilai dapat melengkapi tujuan penilaian tersebut dengan menyebutkan spesifik pekerjaannya, sehingga dapat memberikan informasi yang lebih jelas.

5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai. Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan harus berdasarkan kepada Daftar Nominatif hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan Lembaga Pertanahan atau institusi lainnya sepanjang relevan dan diakui secara benar. Penilai akan melaksanakan penilaian sesuai dengan rincian objek penilaian tersebut. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi dirinya untuk tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh Lingkup Penugasan.

 

Bentukkepemilikan

5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai dengan

informasi dari Lembaga Pertanahan berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku. Informasi tentang penguasaan dan/atau kepemilikan terdapat dalam Daftar Nominatif yang dilakukan Lembaga Pertanahan.

 

Dasar Nilai 5.3.1.6

Berdasarkan SPI 102 -3.10 dan SPI 306 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar. Dasar Nilai ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI. Bila dianggap perlu, penjelasan tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan sepanjang merujuk kepada SPI 306.

 

Tanggal penilaian

Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.

 

Mata uang yang digunakan

Hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

 

Tingkat kedalaman investigasi

o Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam pengadaan tanah sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku; Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal

sebagai berikut :

o Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;

o Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku;

o Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, maka inspeksi akan dilakukan secara sampling. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian.

 

3.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini dapat bersumber dari :

Pemerintah Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan peraturan daerah

Lembaga Pertanahan sebagai instansi pemberi tugas dan pengguna laporan sebagai sumber rujukan data, informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan

Bank Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada

Badan Pusat Statistik (BPS)

Bank Pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu

 

3.11 Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan KEPI dan SPI

Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai

Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.

 

3.12 Laporan Penilaian

Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia. Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.

 

3.13 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan.

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut. Batasan atau\ pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain pemberi tugas

Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.

Persyaratan adanya

 

3.14 Pernyataan tertulis berupa surat representasi

Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).

 

3.15 Asumsi dan asumsi khusus

Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi Penilai Biaya Jasa Penilaian

 

Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.

 

4. Investigasi

4.1 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain :

4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.

4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan dan didiskusikan kepada pemberi tugas. Perubahan atau penyesuaian terhadap adanya perbedaan data dan informasi, harus dinyatakan dalam berita acara yang disetujui oleh pemberi tugas.

4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa mempengaruhi kredibilitas  hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau

keandalannya, maka informasi tersebut agar tidak digunakan. Hal- hal yang perludipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti :

a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai

b) Kompetensi dari pihak ketiga

c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna penilaian

d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik

 

4.1.4 Objek penilaian atau properti dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan besarnya kerugian yang akan terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud terdiri dari kerugian fisik (lihat butir 4.2.2 Juknis SPI 306.) dan kerugian non fisik (lihat butir 4.2.3 Juknis SPI 306). Kebutuhan data masukan penilaian dalam menentukan besaran kerugian harus menjadi pertimbangan dan kehati-hatian Penilai, dimana penggunaan dan prosedurnya dapat merujuk kepada butir 4.1.3 di atas.

 

 

4.2 Pendekatan Penilaian

,

Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.

Tujuan 4.2.1 penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek penilaian dimaksud akan diganti rugi mencakup kerugian fisik dan kerugian non fisik.

1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri atau komersial

2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi :

3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

4).Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanamankeras/tahunan

5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

 

4.2.3 Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :

 

1) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :

a. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi.

b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik.

c. hal-hal yang belum diatur pada butir a dan b diatas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait.

2) Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3) Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

5) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

 

 

4.2 .4 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik atas objek penilaian, sebagai berikut :

Objek Penilaian

Pasar

Pendapatan

Biaya

Keterangan

 

Tanah

V

v

-

HBU

Tanah & Bangunan

V

v

v

HBU

Bangunan & SPL

-

v

-

 

Tanah & Tanaman

V

v

v

HBU

Tanaman

V

-

v

 

 

 

4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi :

Secara hukum diizinkan;

Secara fisik dimungkinkan;

Secara finansial menguntungkan;

Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.

 

 

4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur sebagai berikut :

4.2.7.1 Seluruh aspek yang diperhitungkan sebagai bagian dari potensi kerugian non fisik harus didasarkan instruksi penugasan dari Pemberi Tugas. Bila Penilai tidak menerima atau ragu atas adanya instruksi tersebut, maka Penilai dapat melakukan konfirmasi tertulis atau membuat kesepakatan  dalam suatu berita acara diantara Penilai dengan Pemberi Tugas.

4.2.7.2 Penghitungan besaran kerugian non fisik harus memperhatikan kesesuaian dan kewajaran pembebanan biaya secara ekonomi yang proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan :

 

A. Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi berdasarkan :

a) Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan :

1. permanen; seperti seperti tempat jualan, warung, rumah makan atau sejenisnya;

2. pribadi atau profesi: seperti penjahit pakaian, pertukangan, ahli potong rambut atau sejenis lainnya.

b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke tempat lain:

 

Untuk kategori butir a).1, kerugian non fisik dapat dihitung berdasarkan potensi pendapatan usaha (pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha yang perlu ditanggung selama perpindahan, seperti biaya karyawan tetap) Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3 bulan.

Untuk kategori butir a).2, kerugian non fisik dapat dihitung didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi pada bulan terakhir, yang diperkirakan akan hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.

 

B. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur sebagai berikut :

a) Solatium merupakan kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non- finansial dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum.

b) Besaran solatium dalam bentuk persentase dari indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan) sebagaimana diatur dalam juknis ini dengan kesepakatan dari pemberi tugas.

c) Dalam menilai jumlah kompensasi kerugian, kondisi yang relevan harus diperhitungkan, termasuk:

kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan dengan pemberian kompensasi yang wajar;

jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati rumah sepanjang disepakati para pihak yang terkait; dan

ketidak nyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah (bila ditempati sendiri).

d) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan memperhatikan:

kriteria lama masa tinggal dan/atau fungsi  bangunan rumah sebagai sarana hunian;

luas tapak tanah yang wajar;

potensi HBU.

 

Kriteria Solatium RT-1 RT-2

Masa Tinggal < 3 tahun 5% dari Nilai kerugian fisik 5% dari Nilai kerugian fisik

Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10%

Masa Tinggal 10-19 tahun 15% 15%

Masa Tinggal 20-29 tahun 20%

Masa Tinggal >30 tahun 30% 30%

Dasar Perhitungan

indikasi Nilai Pasar

Rumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang seimbang,peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU

indikasi Nilai Pasar Rumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang berlebih, peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU

Indikasi Nilai Pasar tanah berlebih tidak diperhitungkan

 

Keterangan asumsi :

RT-1 rumah tinggal dengan luas tanah yang seimbang (antara tapak tanah dan tapak bangunan), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain; RT-2 rumah tinggal dengan luas tanah yang berlebih (memiliki luas tanah melebihi batas untuk rumah tinggal), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain;

 

 

C. Penerapan kerugian non fisik lainnya diatur sebagai berikut :

1) Bila tidak dinyatakan berbeda maka biaya transaksi dapat meliputi biaya pindah dan pengosongan, pajak/BPHTB dan biaya PPAT. Pengenaan beban kerugian tersebut :

a. Biaya pindah dan pengosongan dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah tinggal, tempat usaha dan industri yang dihuni/digunakan. Tanah kosong dan tanaman tidak diperhitungkan.

b. Beban pajak/BPHTB dan biaya PPAT dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari tanah dan bangunan (al. rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan). Untuk personal properti, seperti mesin dan peralatan tidak diperhitungkan. Beban pajak tersebut diasumsikan sebagai potensi biaya yang akan timbul pada saat pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada beban pajak saat pengambil alihan hak properti eksisting, dapat diperhitungan bila sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas.

2) Kompensasi masa tunggu (bunga) diperhitungkan karena adanya tenggang waktu antara tanggal penilaian (tanggal penetapan lokasi) dengan tanggal pembayaran ganti kerugian. Dalam memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat memberi

tambahan biaya sebesar suku bunga deposito dari bank pemerintah atas kerugian fisik ditambah dengan kerugian non fisik (premium mencakup solatium, beban transaksi, dan kerugian lainnya bila ada), dengan asumsi masa tunggu selama 6 - 9 bulan atau sesuai dengan rencana jadwal pembayaran ganti kerugian. akibat pengadaan tanah

3) Kerugian non fisik lainnya yang dapat diperhitungkan  oleh Penilai untuk kepentingan umum, antara lain :dimana sisa tanah tidak lagi

 a. kerugian sisa tanah, dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan terjadi penurunan nilai.yang terpotong dan

b. kerusakan fisik pada bangunan membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi kembali.

Penggantian sisa tanah dihitung menggunakan pendekatan pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan sebelum terpotong. Sedangkan penggantian kerusakan bangunan yang terpotong dihitung dengan pendekatan biaya untuk memperoleh besar biaya perbaikan.

 

4.2.8 Terdapat kondisi dimana pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga memiliki :

a) tapak tanah yang tidak diusahakan;

b) tapak tanah yang diusahakan, seperti untuk lahan pertanian yang menghasilkan bagi pemilik. Untuk kondisi di atas, Penilai dapat mengikuti pedoman sebagai berikut :

4.2.8.1 Tapak tanah yang tidak diusahakan, dinilai sebagai tanah kosong dengan memperhitungkan HBU pada tanggal penilaian.

4.2.8.2 Tapak tanah yang diusahakan sebagai lahan pertanian diperhitungkan sebagai berikut :

(1) tanaman keras/tanaman tahunan yang dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai satu kesatuan usaha perkebunan yang terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya (sebagai real properti) untuk satu periode siklus tanam;

(2) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) telah berkembang, maka tanah dapat dinilai terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal penilaian, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam atau tidak melebihi 1 (satu) tahun;

Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan

untuk satu periode siklus tanam atau selama-lamanya 1 (satu) tahun.

(3) tanah dengan tanaman semusim yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong (tanpa lahan pertanian) tetap sebagai lahan pertanian atau penggunaan sesuai dengan peruntukan pada tanggal penilaian, maka tanah dapat dinilai

terpisah sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau selama-lamanya 2 (dua) tahun;

Contoh, tanaman semusim seperti padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau atau selama-lamanya 2 (dua) tahun.

(4) dalam hal dijumpai kondisi di luar butir (2) dan (3) di atas, maka kompensasi penggantian dapat dihitung berdasarkan data yang relevan dan wajar, dengan menyampaikan sumber dan alasannya.

4.2.9 Seluruh penggunaan asumsi dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau kerugian non fisik harus dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain dari :

Bersumber kewajaran yang ada di pasar;

Studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan;

Ketentuan dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun daerah). menentukan

Contoh, salah satu kerugian fisik yang menjadi objek penilaian adalah tegakan tanaman seperti durian dan tanaman sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan yang akan digunakan dalam menghitung indikasi kerugian atas tanaman tersebut dapat berasal dari harga satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat. asumsi, Penilai dapat membuat kesepakatan awal Untuk dengan pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup Penugasan atau berita acara tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan kerugian fisik atau kerugian non fisik di atas.

 

4.3 Kertas Kerja Penilaian

a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy.

b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas.

 

5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)

Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten.

 

Status Penilai

5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku (UU No. 2/2012).

Penilai harus mencantumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya.

 

Laporan penilaian ini wajib mencatumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI. Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.

 

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Maksud dan Tujuan Penilaian

5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya.

5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas.

 

Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan tanah bagi kepentingan umum.

Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah opini Nilai Penggantian Wajar.

 

Objek penilaian

 

Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut; ”memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum”.

Penilaian pengadaan tanah dapat dipahami sebagai penilaian atas objek properti yang dilihat secara individu atau bidang per bidang. Maka objek penilaian dimaksud dibuat dalam daftar yang mengidentifikasikan setiap unit properti dari objek penilaian, meliputi deskripsi fisik dan lokasi. Apabila mencakup penilaian terpisah untuk objek fisik dan objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek dimaksud harus diidentifikasikan

sebagaimana disepakati dan disetujui dengan Pemberi Tugas.

 

5.1.4 Secara umum, objek penilaian dapat diistilahkan properti” sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun 2013.

 

Bentuk kepemilikan

5.1.5 Kepentingan hak kepemilikan atau penguasaan dari properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga Pertanahan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang berlaku. Penilai harus membedakan kepemilikan properti yang dinilai apakah merupakan hak pemilik, penguasaan, peminjaman, penggarapan dan sebagainya sebagaimana yang diinformasikan Lembaga Pertanahan.

 

Dasar Nilai

5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian. Berdasarkan SPI 102 - 3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.

 

Tanggal penilaian

Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan merupakan tanggal pada saat nilai diberlakukan, dimana seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut. Tanggal penilaian untuk kepentingan pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku didasarkan kepada tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu tanggal tertentu mungkin tidak berlaku pada tanggal yang

lain.

 

Mata uang yang digunakan

5.1.8 Hasil penilaian yang dinyatakan harus dalam mata uang Rupiah, sesuai dengan yang disebutkan pada Lingkup Penugasan.

 

Tingkat kedalaman investigasi

5.1.9Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain dapat dilakukan secara lengkap.

 

Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu diketahui adalah :

Data dan informasi menyangkut fisik dan legal dari objek penilaian diperoleh dari hasil

inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang dalam penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku;

Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan dan/atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;

Pelaksanaan penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja

sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia

dalam pelaksanaan penilaian. Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika\ dibutuhkan verifikasi untuk informasi atau asumsi yang mendasari penilaian, atau apabila informasi penting tidak disediakan.

 

Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan

5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang digunakan tanpa perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi tugas yang berhubungan dengan pengadaan tanah. Data dimaksud bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi oleh pihak Lembaga Pertanahan.

Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya bersumber dari :

Bank Indonesia

Badan Pusat Statistik (BPS)

Bank Pemerintah

 

 

Asumsi dan asumsi khusus

5.1.11 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.

Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan. Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dandijelaskan. Asumsi lain yang relevan untuk tujuan penilaian pengadaan tanah dapat diungkapkan Penilai. Contoh, terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan tanggal pembayaran ganti kerugian, sepanjang relevan dan signifikan, Penilai dapat mengungkapkan masa berlakunya penggunaan laporan penilaian, meskipun telah diperhitungkan kompensasi masa tunggu.

 

Pendekatan Penilaian

5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan pemilihannya pada proses implementasi, harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian.

 

Kesimpulan Penilaian

5.1.13 Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan. Hasil penilaian dapat disusun per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang rupiah.

Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.

 

Persetujuan publikasi

5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter). Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan.

Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI

dan SPI

5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.

Setiap penugasan dan pelaporan penilaian sebagaimana dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI.

 

Diskripsi uraian properti

5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam  mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.

 

Tinjauan pasar Penilai harus memberikan gambaran mengenai tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai.

 

 

Pernyataan Penilai (Compliance Statement)

5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada).

Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini

Kondisi dan Syarat Pembatas

5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian kesimpulan penilaian. Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 6).

 

Nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai

5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan jabatannya. Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai harus ditandatangani oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), yang merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian penilaian

yang dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.

Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).