Penilaian untuk pembiayaan (Loan to value)

Penilaian dan Laporan Perkembangan
Pembangunan Properti terkait LTV

 

·       Dalam penilaian property diperlukan adanya penilaian agunan terkait dengan pemberian kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor. berdasarkan rasio loan to value oleh Bank Indonesia. Untuk memenuhi kebutuhan penilaian terhadap berbagai moda pembiayaan tersebut MAPPI telah mengeluarkan pedoman sebagaimana disajikan di bawah berikut ini.

1. Latar Belakang

·       Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

·       Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi menimbulkan berbagai Risiko maka Bank perlu meingkatkan kehati-hatian dalam penyaluran kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

·              Sejalan dengan ketentuan dan peraturan yang diatur oleh Bank Indonesia maupun Regulasi terkait lainnya, maka perlu disusun pedoman penilaian yang dapat digunakan oleh Penilai dalam pemenuhan penentuan nilai properti sebagai agunan terkait penentuan besaran nilai kredit berdasarkan ketentuan rasio Loan to Value (LTV) oleh Bank Indonesia dan Lapora n Perkemba ngan Pembangunan Properti (LP3).

 

2. Ruang Lingkup

Secara khusus pedoman ini disusun dikaitkan kepada Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti sesuai ketentuan LTV (P2L) berdasarkan ketentuan dan peraturan yang berlaku. Pedoman ini juga dilengkapi dengan pedoman Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).

Dalam pemahaman lebih luas, secara bersamaan pedoman ini harus dipahami bersamaan dengan KPUP serta Standar Penilaian lainnya, antara lain :

·         Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

·         Konsep dan Prinsip Umum Penila ian (KPUP)

·         SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

·         SPI 103 - Lingkup Penugasan

·         SPI 105 – Pelaporan Penila ian

·         SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang

·         SPI 300 - Penila ian Real Properti

3. Definisi dan Pengertian

3.1. Definisi merujuk kepada Surat Edaran BI No. 15/40/DKMP, tanggal 24 September 2013 :

·         Properti terdiri dari rumah tapak, rumah susun, rumah toko, dan rumah kantor.

·      Rasio Loan to Value atau Financing to Value, yang selanjutnya disebut LTV atau FTV, adalah angka rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaa n berdasarka n harga penilaian tera khir.


·      Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang merupakan kesatuan antara tanah dan bangunan dengan bukti kepemilikan berupa surat keterangan, sertifikat, atau akta yang dikeluarkan oleh lembaga atau pejabat yang berwenang.

·      Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan­satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, antara lain griya tawang, kondominium, apartemen, dan flat.

·      Rumah Kantor atau Rumah Toko adalah tanah berikut bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau gudang.

·      Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, yang selanjutnya disebut KPP atau KPP iB adalah kredit atau pembiayaan yang diberikan bank untuk pembelian Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.

·      Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah, yang selanjutnya disebut KPR atau KPR iB, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Ta pa k.

·      Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Susun, yang selanjutnya disebut KPRS atau KPRS iB, adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelia n Ruma h Susun.

·      Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Kantor, yang selanjutnya disebut KPRukan atau KPRukan iB adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian Rumah Kantor.

·      Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Rumah Toko, yang selanjutnya disebut KPRuko atau KPRuko iB adalah kredit atau pembiayaan yang ditujukan untuk pembelia n Ruma h Toko.

·      Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, yang selanjutnya disebut KKBP atau KKBP iB adalah kredit atau pembiayaan konsumsi di luar KPP atau KPP iB dengan agunan berupa Properti.

3.2. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101- 3.1).

4. Pedoman Teknis

·       Berdasarkan 15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013 tentang perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang melakukan pemberian kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor;

·       Terkait Penerapan Manajemen Risiko pada Bank tersebut, maka diperlukan jasa Penilai Publik meliputi :

a.       Penentuan ”Nilai Agunan” pada tahap awal pemberian kredit yang selanjutnya disebut Penila ian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L).

b.       Pemberian opini terhadap perkembangan pembangunan properti yang selanjutnya disebut Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).


• Pedoman sebagaimana yang dimaksud pada butir a dan b di atas diatur sebagai uraian berikut di bawah ini.

4.1. Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L)

Nama Penugasan

Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan Surat Edaran BI 15/40/DKMP, tanggal 24 September 2013

Lingkup Kredit

Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP iB

Tujuan Penilaian

Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan pengikatan perjanjian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti antara Bank dengan Debitur/Pembeli sebagaimana diatur dalam peraturan dibidang perbankan.

Dasar Nilai

Nilai Pasar (SPI 101-3.1)

Objek Penilaian

Pemilikan atas Properti yang tergolong sebagai real property (dalam proses pengembangan) dan akan berfungsi menjadi Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor. Pemilikan Properti dimaksud merupakan hak atas properti dalam penyelesaian pembangunan secara fisik untuk kepentingan kredit yang terikat kepada perjanjian dan kewajiban pengembang berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli kepada calon debitur.

Bentuk Kepemilikan

Penilai mengasumsikan bahwa Properti yang dinilai akan dilengkapi dengan dokumen kepemilika n dan perijinan atas properti.

Tanggal Penilaian

Merupakan tanggal yang ditetapkan sesuai dengan penugasan penilaian.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Asumsi Penilaian

a) Seluruh ”asumsi umum” yang dianggap signifikan agar

dicantumkan dalam Lingkup Penugasan (kontrak) dan Laporan

Penilaian. Lihat SPI 103, 104 dan 105 tahun 2013.

b) Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang

sebenarnya pada tanggal penilaian (lihat SPI 103 - Lingkup

Penugasan), yaitu suatu properti yang sedang dibangun

dinyatakan telah selesai pada tanggal penilaian.

c) Penyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian setidaktidaknya

mencantumkan hal-hal sebagai berikut :

1) Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat kepada

persyaratan teknis sebagaimana yang diuraikan dalam

Laporan Penilaian (sebagaimana yang dilaporkan) adalah

benar dan terikat kepada tanggung jawab pengembang

dalam penyelesaiannya;

2) Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat dengan hasil

penilaian adalah benar dan tersedia pada tanggal

penilaian;

3) Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang diinformasikan

dalam Laporan Penilaian pada tanggal penilaian adalah

benar dan terikat kepada tanggung jawab pengembang

dalam penyelesaiannya ;

4) Apabila asumsi khusus sebagai mana yang dimaksud pada

butir (1) sampai dengan (3) di atas tidak dapat terpenuhi,

maka opini nilai yang disampaikan Penilai tidak dapat

digunakan.

d) Untuk pemenuhan penilaian LTV ini, sekurang-kurangnya Penilai

perlu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

1. Persyaratan legal terkait dengan properti sudah dipenuhi oleh

pengembang dan disetujui oleh pihak Bank;

- Kepemilikan tanah dalam status free and clear.

- Master plan yang sudah disetujui.

- IMB dan ketentuan pengembangan (KDB, KLB, ketinggian

bangunan, GSB).

2. Adanya persetujuan bank mengenai kelayakan usaha

pembangunan proyek.

3. Adanya pernyataan pengembang yang meliputi :

- Pernyataan kesanggupan oleh pengembang untuk

mendapatkan dana ekuitas.

- Pernyataan oleh pengembang atas jaminan kualitas

kontraktor bahwa bangunan akan selesai pada tanggal

yang sudah diperjanjikan antara bank dan pengembang.

- Pernyataan oleh pengembang untuk melakukan pemecahan

sertifikat pada saat bangunan selesai.

- Pernyataan oleh Pengembang untuk menyelesaikan proyek

ini dengan itikad baik selain semua persyaratan yang

dinyatakan di atas.

4. Adanya perkembangan fisik pembangunan property dengan

minimum perkembangan pembangunan fisik berupa kegiatan

land clearing dan penunjukkan main contractor yang

mencerminkan batas minimum pengembangan dengan resiko

yang bisa diukur.

 

 

 

Lingkup Penugasan

  Penilai harus menggunakan SPI 103 tentang Lingkup Penugasan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian yang dimaksud oleh- pedoman ii;

   Dalam hal penugasan dilakukan secara terus menerus untuk suatu

  bank,     maka   perjanjian  atau   kontrak   dalam   pelaksanakan

  penilaian      dilakukan   secara   individu   atau   secara   terpusat

 

  (perjanjian induk).

Implementasi

Memenui SPI 104 tentang Implementasi.

Pelaporan

Miimal      dapat    menggunakan  Laporan   Penilaian   Ringkas (LPR)

Penilaian

sebagaimana diatur oleh- SPI 105 dan dengan merujuk ketentuan yang berlaku.

Lain-lain

Penilaian untuk kepentingan P2L ini berlaku dengan batasan :

 

a)      Pelaksanaan    pekerjaan   harus  memenuhi    Kode   Etik   Penilai

 

Indonesia (KEPI);

b)      Pelaksanaan pekerjaan I-arus didasari perjanjan kerja/kontrak yang memuat Lingkup Penugasan sesuai SPI 103;

c)       Hasil penilaian tidak meisaI-kan tanaI- dan bangunan;

d)      Kondisi dan Syarat Pembatas yang relevan harus dicantumkan.

 

4.2. Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3)

Nama

Laporan         Perkembangan    Pembangunan    Properti    (LP3)                     untuk

Penugasan

kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan Surat Edaran BI

 

15/40/DKMP, tanggal 24 Sepetember 2013

O bjek

Realisasi perkembanga n pembangunan fisik Properti

Lingkup Kredit

Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP iB

 

a)      Pengamatan perkembangan pembangunan fisik properti yang

Lingkup

Telah-    diikat     perjanjian    kredit     antara     Bank    dengan

Pekerjaan

Debitur/ Pembeli;

b)      Dasar penentuan besaran bobot rencana pembangunan dapat diliI-at kepada :

 

1.   Gambar kerja rencana pembangunan.

c)  Dasar     penentuan   besaran    bobot    realisasi   perkembangan
pembangunan dapat diliI-at kepada :

 

1.         Laporan perkembangan pekerjaan lapangan secara berkala pada tanggal pengamatan.

 

2.              Hasil verfikasi laporan perkembangan pekerjaan lapangan

berdasarkan realisasi fisik yang terliI-at di lapangan.

d) Verifikasi      realisasi  pembangunan  fisik   properti   di   lapangan

selanjutnya    diklarifikasi    berdasarkan    kesesuaian                     spesifikasi
bangunan atau properti yang menjadi objek pengamatan.

e)  Dasar     penentuan   besaran   acuan    perkembangan   taI-apan
pekerjaan dan kunjungan mengikuti pedoman yang disusun bank.

 

Seperti tahapan pekerjaan pondasi (....%); pasangan dinding

 

(...%) dan penutup atap (...%).


 

Jadwal

Sesuai dengan rencana pembangunan oleh pengembang yang telah disepakati oleh bank.

Penanggung Jawab

Penilai Publik dan KJPP

Kualifikasi

Anggota MAPPI yang memahami lingkup penugasan dan memiliki

Pelaksana

kemampuan secara teori dan teknis terhadap karateristik fisik objek penugasan

Bentuk Laporan

·         Laporan LP3 disusun dan disampaikan secara tertulis sesuai format yang disesuaikan dengan kebutuhan;

 

·         Laporan ditujukan kepada pemberi tugas;

 

·         Jumlah laporan LP3        disusun dengan bahasa Indonesia
sebanyak 3 (tiga) rangkap termasuk pertinggal.

Ketentuan   Lain

·           Pekerjaan LP3 merupakan pekerjaan konsultansi (bukan

dan batasan

Pekerjaan Penilaian) yang berdiri sendiri dalam         suatu penugasan tertentu;

 

·           Pelaksanaan pekerjaan ii harus dilengkapi dengan Lingkup

 

Penugasan/Perjanjian Kerja antara Penilai dan Pengembang serta diketahi oleh Kreditur/Bank yang mendanai;

 

·           Penilaian untuk kepentingan LP3 ii berlaku dengan batasan

 

Pelaksanaan pekerjaan harus memenui Kode Etik Penilai

 

Indonesia (KEPI);

 

5. Penutup

Pedoman ii ditetapkan oleh KPSPI pada tanggal 10 Maret 2014. Ketentuan teknis pelaksanaan terkait kepada kepentingan Penilai Publik dan / atau KJPP dapat diatur pada pedoman tersendiri lebih lanjut.

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PEN ILAI INDONESIA ( MAPPI )

Main Menu