BERBAGAI MASALAH YANG TERJADI DALAM KEGIATAN PENILAIAN

oleh Agus Prawoto

 

Pendahuluan

Dalam Munas MAPPI yang lalu P2PK mempresentasikan berbagai temuan dari hasil pemeriksaan yang dilakukan baik secara regular 3 (tiga) tahun sekali dan pemeriksaan yang dilaksanakan sebagai pelaksanaan pengaduan masyarakat. Yang dimaksudkan masyarakat di sini adalah dalam arti yang luas, yang bisa individual pemberi tugas, instansi pemerintah seperti inspektorat jenderal suatu kementerian atau bahkan aparat penegak hukum (APH). Dari presentasi itu memperlihatkan bahwa banyak masalah yang dilakukan oleh penilai di dalam melaksanakan tugas penilaiannya guna memenuhi permintaan dari pengguna jasa penilaian.

Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) memiliki tugas untuk membina dan mengawasi profesi keuangan, termasuk penilai publik di Indonesia. Untuk mengevaluasi kinerja profesi keuangan, dilakukankan survei untuk mengidentifikasi persepsi pengguna jasa penilai publik atas kualitas profesi penilai publik saat ini. Tujuan dari survey adalah :

  Mengetahui indeks kualitas profesi Penilai Publik di Indonesia;

  Mengetahui unsur layanan apa yang sudah dan faktor layanan apa yang perlu ditingkatkan dalam rangka meningkatkan kualitas profesi penilai publik di Indonesia;

  Memperoleh rekomendasi terkait kebijakan yang efektif untuk meningkatkan kualitas profesi penilai publik di Indonesia.

Responden berjumlah 365 dan yang terbanyak yaitu 69 responden berasal dari perbankan yang mencapai 19% dari total responden.

Sedang kualifikasi penilai yang disurvey adalah Penilai Bisnis sebanyak 69 Penilai dan Penilai Properti/Aset sebanyak 296 dengan jumlah total sebanyak 365 penilai. Dengan menggunakan angka evaluasi 1 – 6 maka diperoleh hasil evaluasi yang baik seperti aspek obyektivitas maka Tim penilai dinyatakan telah melakukan penilaian secara objektif dilengkapi dengan data pendukung eksternal yang memadai dengan nilai 5,38. Bahkan untuk profesionalitas tim penilai dinyatakan berperilaku profesional dalam melakukan penilaian dengan nilai 5,45, sedang untuk integritas dinilai 5,48. Dari Persepsi Kualitas Secara Keseluruhan maka hasilnya menunjukkan berkualitas Baik mencapai 213 atau setara dengan 58,4% dari penilai yang disurvey dan berkualitas  Sangat Baik berjumlah 126 penilai atau setara dengan 34,5%. Yang sangat melegakan adalah bahwa yang berkualitas buruk tidak ada.

Namun dari Modul Pembelajaran Pemberian Jasa Penilaian dan Pelanggaran Administratif Penilai Publik, Pusat Pembinaan Profesi Keuangan selaku regulator Penilai Publik telah menghasilkan temuan-temuan kesalahan Penilai Publik setiap tahunnya. Kesalahan yang sering ditemui pada tahap proses penilaian, antara lain pada perikatan, inspeksi, penyusunan laporan penilaian, dan revisi laporan. Sanksi yang paling banyak dikenakan terhadap Penilai Publik adalah sanksi peringatan. Selama periode 2017-2021, sanksi peringatan mengalami fluktuasi. Namun perlu diperhatikan bahwa dalam 3 tahun yaitu tahun 2018, 2021 dan 2022, sanksi peringatan diterbitkan lebih dari 30 kali dalam setahun. Adapun untuk sanksi pembatasan objek maupun bidang jasa relatif rendah yaitu kurang dari dua sanksi setiap tahunnya. Di sisi lain, jumlah pengenaan sanksi pembekuan izin cenderung meningkat selama 3 tahun terakhir sejak 2020 sampai dengan Juni 2022.

Pada periode sebelumnya pembekuan izin tidak banyak terjadi. Berdasarkan pengalaman penulis, juga ada kesalahan dalam menjalankan proses penilaian, yaitu tidak sesuai dengan ketentuan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Tahun 2018 edisi VII. Nampaknya tidak mudah untuk memahami standar penilaian atau ada kesan bahwa penilai malas mempelajari standar penilaian. Yang krusial dan ini sensitive bahwa terkesan  ada ketidakmampuan praktisi penilai mengaplikasikan tidak saja standar penilaian, tapi bahkan metode penilaian yang digunakan. Terkesan bahwa penilai tidak paham atas metode yang digunakan dalam menilai sehingga laporan penilaian yang dibuatnya tidak bisa dimengerti. Ini sangat memprihatinkan karena menilai itu adalah mengaplikasikan metode penilaian sesuai dengan data yang diperoleh sewaktu inspeksi lapangan. Atas keteledorannya itu maka penilai yang bersangkutan dikenakan sanksi baik sanksi peringatan dan bahkan pembekuan izin selama setahun dan harus ikut DPD1 dan DPD2. Dengan diwajibkan mengikuti Pendidikan dasar penilaian ini menunjukkan bahwa penilai tersebut dipandang tidak memahami teori penilaian secara utuh dan memadai.

Kejadian serupa ternyata berulang lagi dengan adanya pengaduan yang sama dan sebagai hasilnya maka kepada penilai terkait juga dikenakan sanksi pembekuan izin dan juga harus ikut DPD1 dan DPD2. Apakah kejadian semacam ini bisa terulang lagi? Nampaknya mungkin sekali. Tinggal menunggu waktu saja untuk membuktikannya dengan adanya pengaduan dari masyarakat.

Dari Munas MAPPI yang lalu juga terungkap dari penjelasan Ketua USP yang kemudian menjadi Ketua Umum MAPPI (alm). bahwa ada peserta USP yang tidak mampu menjelaskan penyesuaian data pembanding yang digunakan dalam membuat laporan. Ini sangat memprihatinkan. Ini menunjukkan bahwa Pendidikan Penilaian yang diselenggarakan oleh MAPPI belum mampu mengantarkan alumninya menjadi penilai yang benar-benar kompeten. Ini menuntut agar diadakan reformasi untuk merombak system Pendidikan MAPPI menjadi lebih baik lagi. Ini tantangan.

Oleh karena itu diperlukan  kehati-hatian dalam memilih tugas pekerjaan penilaian agar bisa mendapatkan tugas penilaian yang benar-benar sesuai dengan kemampuan tehnis penilai. Kalau perlu harus dilakukan analisis tentang rencana kerjanya, dengan mengkaji metode yang mungkin cocok untuk digunakan dan SPInya walau ini juga tidak menjamin. P2PK dalam Modul Pembelajaran Integritas Dalam Menjalankan Profesi menyatakan ”Adalah kewajiban penilai untuk jujur dalam mengidentifikasi penugasan tersebut dan mengukur kapasitas yang dimiliki untuk kemudian menerima atau menolak penugasan tersebut. Penerapan skema blacklist yang dilakukan oleh perbankan terhadap penilai merupakan bukti yang cukup nyata, terlepas dari polemik terkait dengan setuju atau tidaknya hal ini dilakukan. Reputasi merupakan hal yang dipertaruhkan dalam pemberian jasa yang mengorbankan integritas demi keuntungan besar yang hanya sesaat.” Bahkan ada tokoh penilai yang sering menjadi nara sumber juga pernah khilaf? pernah salah dalam menerapkan dasar penilaian Nilai Penggantian Wajar SPI 204/306, dengan tidak menilai fisik tanah sesuai dengan HBUnya. Ini benar-benar terjadi. Sebagai akibatnya maka nilai ganti rugi yang diestimasi  rendah sekali, tidak bisa memenuhi ketentuan UU nomor 2/2012. Ini tentu menyedihkan tapi begitulah fakta yang ada. Ketika masalah ini digugat ke pengadilan maka gugatannya dikabulkan oleh majelis hakim. Karena manusia bisa khilaf maka manusia bisa melakukan kesalahan yang mungkin tidak pernah kita duga.

Oleh karena kita itu praktisi penilai harus mau mawas diri melihat apa yang kita lakukan dan membuat rencana perubahan agar bisa menjadi lebih baik. Penting sekali agar KJPP mengembangkan kompetensi penilainya, membangun SPM dengan benar, dan melakukan review atas hasil kerjanya dengan kemampuan reviewer yang benar-benar kompeten. Ini bukan pekerjaan yang mudah dan hanya bisa dilakukan oleh KJPP yang qualified dan amanah.   

MASALAH YANG SERING MUNCUL

Dari berbagai masalah yang sering muncul dan diadukan baik kepada regulator maupun asosiasi, jenis dan pokok masalahnya sangat bervariasi. Dari masalah laporan yang sulit dimengerti baik bahasanya maupun penyajian analisisnya yang tidak self explained dan tidak konsisten karena metode yang diaplikasikan tidak jelas atau bahkan campur aduk. Bahkan setelah dilakukan klarifikasipun ternyata tidak dapat diperoleh jawaban yang memuaskan tentang analisis dan merode yang diaplikasikan. Ini tentu sangat mengherankan karena bila dihubungkan dengan latar belakang pendidikan maupun pengalaman kerjanya maka penilainya cukup berpengalaman dan pendidikannya juga tinggi. Namun kenyataannya seperti itu.

Selanjutnya masalah lain yang bisa dikemukakan adalah masalah perbedaan pelaksanaan penilaian yang tidak mencerminkan fakta di lapangan sehingga laporan yang disajikan melanggar kode etik penilaian. Melanggar kode etik penilaian karena nampaknya penilai tidak independent dan mengikuti perintah pemberi tugas yang tidak jujur. Disinilah pentingnya azas “know your client”. Dengan memahami profil pemberi tugas dan hubungannya dengan obyek penilaian bisa diperkirakan kepentingan yang mungkin ada. Selain melanggar kode etik juga melanggar SPI 103 tentang inspeksi. Standar penilaian 103 memerintahkan agar penilai menyajikan hasil temuannya di lapangan secara obyektif dan kalau ada perbedaan harus diklarifikasi dengan pemberi tugas. Namun karena penilai sudah dalam posisi yang tidak independent maka ketentuan standar itu sulit dilaksanakan. Argandona (2003) berhasil mengidentifikasi terjadinya korupsi privat-privat, antara lain pembayaran pada profesional independen (akuntan, auditor, konsultan, analis, dll) agar bisa menyimpang dari ‘kewajibannya’.

Pada suatu kesempatan penulis pernah diundang oleh salah satu pimpinan OJK yang didampingi oleh salah seorang direkturnya. Dalam kesempatan itu dibicarakan mengenai mekanisme/prosedur penilaian. Dibahas tentang kedudukan penilai yang merupakan pihak eksternal dari pemberi tugas. Sebagai penyedia jasa penilaian yang berada di luar pemberi tugas maka menurut kode etik harus berikap independen dan menjalankan tugas penilaiannya secara bebas dan profesional sesuai kompetensi yang dimilikinya. Dari aspek pelayanan penilai harus mendengar dengan baik masalah penilaian yang disampaikan oleh pemberi tugas, mengakomodasikannya di dalam kontrak kerja penilaian, bekerja on time menyerahkan hasil pekerjaannya sesuai dengan yang disepakati dalam kontrak. Hasil pekerjaan penilaiannya berupa laporan penilaian tentang estimasi nilai aset yang menjadi obyek penilaian harus disajikan dalam laporan penilaian sesuai dengan ketentuan standar penilaian, memenuhi ketentuan SPI yang dijadikan pedoman. Bila obyek penilaian itu real property maka sesuai dengan tujuan penilaian mengharuskan tunduk pada ketentuan SPI 101 tentang Dasar Penilaian Nilai pasar yang harus diikuti. Selanjutnya proses penilaian harus mengikuti norma SPI 300 dan SPI 106 tentang Pendekatan Penilaian yang bisa digunakan. Bila obyek penilaian itu tanah hak yang sah maka harus bisa dibuktikan dengan sertifikatnya dan dinyatakan dalam laporan apakah hak atas tanahnya itu primer atau sekunder. Lalu ketentuan SPI 106 dan 300 menyatakan bahwa penilai harus mengoptimalkan penggunaan data pasar bila ada, dan tidak harus menggunakan 2 (dua) metode penilaian. Namun yang mencuat kemudian adalah estimasi nilai yang disajikan di dalam laporan itu bila ternyata sangat tinggi atau dipandang sebagai over value,  bagaimana hal itu bisa terjadi? Tidak mudah untuk menjawab pertanyaan itu dan harusnya bisa dilihat dari aplikasi metode penilaian  yang digunakan. Bila metode yang digunakan adalah salah satu metode dari pendekatan pasar misal Metode tambah kurang, metode persentasi atau metode perbandingan berpasangan maka bisa dilihat data pembanding yang digunakan dan penyesuaiannya. Bila data pembandingnya itu benar dan penyesuaiannya juga benar maka hasilnya harusnyaharusnyaharus tidak bermasalah. Namun bila data pembandingnya tidak benar karena diambil dari tempat lain yang berbeda yang kondisi, luas dan peruntukannya berbeda dengan obyek penilaian maka itu akan menimbulkan masalah. Pekerjaan penilaian ini kabarnya sempat bolak balik dilaporkan ke OJK sebelum akhirnya bisa diterima.    

Penulisan judul laporan itu tidak standar karena SPI tidak mengaturnya sehingga umumnya mengikuti selera penilai yang membuat laporan. SPI tidak tegas mengatur tentang penulisan obyek penilaian dalam laporan namun menuntut agar dalam laporan dinyatakan secara rinci dan tegas tentang identitas obyek penilaian. Alangkah baiknya apabila penilai mengikuti pembagian jenis aset sesuai dengan SPI 2018 yang membedakan aset kedalam real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha dan hak kepemilikan finansial. Untuk penilaian real properti sebaiknya ditulis dengan judul Laporan Penilaian Real Properti dan kemudian disambung dengan nama asset dan lokasinya. Dengan menulis seperti itu maka dari awal pembaca sudah diarahkan bahwa yang dinilai adalah real property. Identifikasi asset yang dinilai selanjutnya mengikuti ketentuan SPI 300 dan SPI 103.

Masalah lain yang sering muncul adalah masalah aplikasi metode penilaian. Sering ditemukan bahwa aplikasi metode penilaian yang disajikan dalam laporan itu salah karena penilai nampaknya tidak faham tentang metode yang diterapkan. Ada pemahaman yang campur aduk antara metode DRC dengan salah satu metode dalam pendekatan pasar dan sulit disebutkan karena penilainya juga tidak jelas menyatakannya di dalam laporan. Dalam klarifikasi yang dilakukan dengan penilai yang bersangkutan terkesan penilai itu tidak faham tentang metode yang digunakan dan berbagai metode lain yang ada. Ini sangat memprihatinkan.

Suasana akan semakin mencekam bila masalah sudah sampai ke tangan aparat penegak hukum (APH), bahkan ke BPK. Pertanyaan yang diajukan dalam pemeriksaan akan semakin liar dan aneh. Pertanyaan dan pernyataan APH bahkan bisa menyangsikan tentang metode dan cara penilai melakukan analisis atas data yang digunakan. Seperti data pembanding yang bukan data transaksi properti di pasar property, melainkanmelainkannamun data penawaran yang bila disesuaikan oleh penilai maka professional judgement yang biasa digunakan penilai akan diragukan. Penekanan yang dilakukan oleh APH ini bisa berdampak kepada cara kerja penilai yang akan mengesampingkan penggunaan data penawaran properti dan cenderung menggunakan tehnik Land Development Method walaupun APH mengkritiknya sebagaisebagaidengan metode mengkhayal.

Bahkan laporan penilaian yang dijadikan sinyal sebagai selesainya tugas pekerjaan penilaian bisa menjadi masalah bila kasus sampai diperiksa oleh majelis hakim di pengadilan. Oleh hakim bisa ditanyakan dokumen itu apa? Apakah itu laporan penilaian. Bila dijawab bukan maka akan dikejar terus kenapa dokumen itu tidak diakui sebagai laporan penilaian. Jadi penilai harus mengkaji kembali apakah laporan penilaian yang digunakannya itu benar-benar memenuhi ketentuan sebagai laporan sebagaimana disyaratkan oleh SPI 105?

KESIMPULAN

Dari uraian yang disajikan di atas, dapat dilihat begitu banyaknya masalah yang terjadi dengan variasi yang sangat banyak dan tidak mudah menanggulanginya. Ketidakfahaman penilai atas standar penilaian bisa menjadi faktor yang menyebabkan masalah penilaian itu terjadi. Sikap dan kedudukan penilai yang tidak independen bisa menjadi alasan hasil penilaiannya menjadi tidak obyektif dan tidak sesuai dengan fakta di lapangan sehingga melanggar kode etik penilaian. Survey yang dilaksanakan oleh P2PK menunjukkan temuan yang lebih baik sehingga ini bisa mencerminkaan kondisi sebenarnya saat ini. Kondisi ini akan berpengaruh kepada aplikasi SPI 103 tentang investigasi. Lalu laporan penilaian yang dibuatnya juga akan terpengaruh.

Dari aspek tehnis penilaian maka aplikasi metode penilaian juga bisa tidak memenuhi ketentuan SPI 106 dan SPI 300 bila yang dinilai adalah real properti. Kontruksi hukum dan juga penggunaan data yang digunakan dalam analisis dan penerapan metode penilaian bisa tidak sesuai dengan obyek penilaian. Jadi pokok masalahnya bisa banyak dan rumit karena standar penilaian yang dilanggar juga banyak. Reputasi sebagai dampak dari trust/kepercayaan klien, merupakan hal yang dipertahankan oleh bisnis yang dilakukan dengan berintegritas, dan trust adalah hal yang sangat mahal karena kehilangan trust adalah kehilangan bisnis itu sendiri. Banyak kasus bisnis yang memberikan pelajaran kepada kita terkait hal ini, diantaranya Arthur Andersen yang telah berdiri sejak awal abad 20 dan sempat menjadi bagian dari the big five accounting firm harus tutup pada awal abad 21. Memelihara integritas organisasi melalui penerapan nilai integritas oleh setiap unsur pegawai organisasi itu sangat penting.

Inilah ujian yang lumayan berat yang harus dihadapi oleh penyedia jasa penilaian karena jasa profesi ini memang dituntut untuk kompeten dan amanah. Demikian semoga bermanfaat.